भूसंपादन दर कसा ठरतो? जालना-जळगाव रेल्वे अंतर्गत तुमच्या जमिनीचा मोबदला स्वतः कसा मोजायचा?

जालना-जळगाव या १७४ किलोमीटर लांबीच्या नवीन ब्रॉडगेज रेल्वे मार्गासाठी जालना जिल्ह्यातील भूसंपादन प्रक्रिया आता अंतिम टप्प्यात आली आहे. या महत्त्वाकांक्षी प्रकल्पामुळे आपल्या जिल्ह्यातील जालना, बदनापुर, भोकरदन आणि जाफ्राबाद या चारही प्रमुख तालुक्यांमधील हजारो शेतकरी बाधित होत आहेत.

सध्या बाधित शेतकऱ्यांकडून प्रति एकर किमान २ कोटी रुपयांच्या मोबदल्याची मागणी होत आहे। अशा वेळी, “सरकार आपल्या जमिनीचा भाव नक्की कसा ठरवते?” आणि “सामान्य माणसाला स्वतःच्या जमिनीचा मोबदला घरबसल्या कसा कॅल्क्युलेट करता येईल?”, याची सविस्तर माहिती देणारा हा कम्प्लीट गाईड:

भाग १: तुमच्या तालुक्यातील कोणती गावे रेल्वे मार्गात येत आहेत?

Jalna Jalgaon Rail Line या रेल्वे प्रकल्पाच्या सर्वेक्षणासाठी अत्याधुनिक ड्रोन आणि इंटरनेट सॉफ्टवेअर प्रणालीचा वापर करण्यात आला आहे। प्रामुख्याने खालील गावांमधील शेतजमिनी संपादित केल्या जात आहेत:

• भोकरदन तालुका (१६ हून अधिक गावे): तपोवन (येथून मोजणी सुरू झाली), राजूर, चांदई टेपली, चांदई, ठोंबरी, चिंचोली, देऊळगाव ताड, बोरगाव तारू, वाळसा खालसा, बेलोरा, गारखेडा, सोगाव देवी, जोमाळा, भोकरदन शहर बायपास, नांजा, सिरसागर आणि मुठाड
• बदनापूर तालुका (११ गावे): नागेवाडी, खादगाव, मांडवा नजक, पांगरी, मानदेऊळगाव, पठार देऊळगाव, दावलवाडी, तपेवाडी, बावणे पांगरी आणि इतर गावे.
• जाफ्राबाद व जालना तालुका: जाफ्राबादमधील गोशेगाव, सातेफळ यांसारखी गावे आणि जालना तालुक्याला जोडणारे रेल्वे जंक्शन परिक्षेत्र.

भाग २: सरकार जमिनीचा भूसंपादन दर कसा ठरवते?

‘राष्ट्रीय भूसंपादन कायदा २०१३’ (LARR Act 2013) नुसार रेल्वे प्रकल्पांसाठी खालील ४ टप्प्यांमध्ये पैशांचे गणित मांडले जाते:

१. जमिनीची मूळ किंमत (Base Value) शोधणे

सर्वप्रथम सक्षम प्राधिकारी (Deputy Collector Land Acquisition) खालील तीन पर्यायांपैकी जी किंमत सर्वात जास्त असेल ती निवडतात:

• तुमच्या गावाचा चालू वर्षाचा अधिकृत रेडी रेकनर (Government Circle Rate) दर.
• गेल्या ३ वर्षांत त्या गावात किंवा आसपासच्या परिसरात झालेल्या खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारांपैकी (Sale Deeds) सर्वोच्च ५०% व्यवहारांची सरासरी किंमत.

२. ग्रामीण भागासाठीचा ‘मल्टीप्लायर फॅक्टर’ (गुणाकार)

जालना, बदनापूर, भोकरदन आणि जाफ्राबादमधील बहुतांश गावे ग्रामीण क्षेत्रात येतात. नियमानुसार, ग्रामीण भागातील जमिनीच्या मूळ किंमतीला २ ने गुणले जाते (Multiplier 2). म्हणजेच शासनाचा मूळ दर थेट दुप्पट केला जातो. (शहरी भाग असल्यास १ नेच गुणले जाते).

३. जमिनीवरील मालमत्तेचे मूल्य (Assets Valuation)

फक्त जमिनीचीच किंमत मिळत नाही, तर त्यावर असणाऱ्या प्रत्येक गोष्टीचे मूल्यांकन जोडले जाते:

• कृषी विभाग: विहीर, बोअरवेल, पाईपलाईन, डाळिंब/मोसंबीच्या फळबागा किंवा उभ्या पिकांचे पंचनामे करून त्याची किंमत ठरवतो.
• सार्वजनिक बांधकाम विभाग (PWD): शेततळे, गोठा, फार्महाऊस किंवा कंपाऊंड वॉलचे मूल्यांकन करतो.

४. १००% सोलाटियम (Solatium – सांत्वन रक्कम/बोनस)

हा या कायद्यातील सर्वात मोठा फायदा आहे. जमीन सक्तीने घेतली जात असल्याने, वरील तिन्ही गोष्टींची (जमीन किंमत + दुप्पट गुणाकार + मालमत्ता) जी एकूण बेरीज येईल, तेवढीच (१००%) अतिरिक्त रक्कम सरकार बोनस म्हणून देते. म्हणजेच तुमची एकूण रक्कम पुन्हा दुप्पट होते.

भाग ३: तुमच्या जमिनीचा मोबदला स्वतः कसा कॅल्क्युलेट करावा? (Formula)

तुम्ही तुमच्या ७/१२ उताऱ्यावरील क्षेत्राच्या आधारे खालील सूत्राचा वापर करून अंदाजे रक्कम काढू शकता:

आपण आपल्या ७/१२ उताऱ्यावरील क्षेत्राच्या आधारे खालील गणितीय सूत्राचा वापर करून अंदाजे रक्कम काढू शकता:

येथे चिन्हांचा अर्थ खालीलप्रमाणे आहे:

• F = अंतिम एकूण मोबदला (Final Compensation)
• R = जमिनीचा चालू वर्षाचा रेडी रेकनर दर प्रति गुंठा किंवा प्रति हेक्टर (Ready Reckoner Rate)
• A = संपादित होणारे एकूण क्षेत्रफळ (Acquired Land Area)
• V = जमिनीवरील विहीर, झाडे, फळबागा आणि बांधकामाचे एकूण मूल्य (Asset Valuation)
• I = नोटीस तारखेपासून प्रत्यक्ष पैसे मिळेपर्यंतचे अंदाजे १२% वार्षिक व्याज (Interest Payout)

टीप: या सूत्रामध्ये ग्रामीण भागासाठीचा गुणाकार (Multiplier = 2) आणि १००% सोलाटियम म्हणजेच अनिवार्य संपादन बोनस (Solatium = 2×) हे दोन्ही कायदेशीर घटक गणितीय स्वरूपात समाविष्ट केले आहेत.

उदाहरणासह समजून घेऊया:

समजा तुमच्या संपादित होणाऱ्या कोरडवाहू शेतीचा रेडी रेकनर दर १ लाख रुपये प्रति एकर आहे आणि शेतात एक विहीर व मोसंबीच्या बागेचे मूल्य ५० हजार रुपये ठरले आहे:

• १) ग्रामीण गुणाकार: १ लाख × २ = २ लाख रुपये
• २) मालमत्ता बेरीज: २ लाख + ५० हजार = २.५ लाख रुपये
• ३) १००% सोलाटियम (बोनस): $२.५ \text{ लाख} \times २ = \mathbf{५ \text{ लाख रुपये}}$
• (यावर नोटीस निघाल्यापासून अंतिम मोबदला मिळेपर्यंतच्या काळाचे १२% प्रतिवर्ष व्याज स्वतंत्र दिले जाते).

सामान्य माणसाने आपले नाव किंवा गट नंबर कसा तपासावा?

• १) ऑनलाईन नोटीस डाऊनलोड करा:जालना जिल्ह्याच्या अधिकृत भू-संपादन पोर्टलवर जाऊन “Section 20A” किंवा “Section 20E” ची रेल्वे भूसंपादन पीडीएफ फाईल डाऊनलोड करा. त्यात तुमचा तालुका, गाव आणि गट नंबर शोधा.
• २) ७/१२ उतारा चेक करा: ‘महाभूलेख’ वेबसाईटवर जाऊन तुमच्या जमिनीचा डिजिटल डिजिटल ७/१२ काढा. त्याच्या ‘इतर हक्क’ या रकान्यात “प्रस्तावित रेल्वे भूसंपादन” अशी नोंद झाली आहे का, ते तपासा.
• ३) तलाठी किंवा ग्रामपंचायत संपर्क: तुमच्या गावातील तलाठी कार्यालयात रेल्वे अलाईनमेंटचा नकाशा आलेला असतो, तिथे जाऊन आपला गट नंबर रेल्वेच्या हद्दीत येतो की नाही, याची खात्री करा.

जर तुम्हाला जाहीर झालेला दर अमान्य असेल तर काय करावे?

भूसंपादनाचा दर जाहीर झाल्यानंतर जर तो बाजाराभावापेक्षा अत्यंत कमी वाटत असेल, तर मोबदल्याची रक्कम “Under Protest” (हरकतीसह/विरोधासह) स्वीकारावी. त्यानंतर भूसंपादन कायदा २०१३ च्या कलम ६४ नुसार जिल्हा न्यायालयात किंवा ‘LARR प्राधिकरण’कडे दर वाढवून मिळण्यासाठी रीतसर अपीलीय अर्ज दाखल करता येतो.

तुम्हाला तुमच्या क्षेत्राचा रेडी रेकनर दर शोधण्यात अडचण येत असल्यास किंवा तुमच्या विशिष्ट गावाचा भूसंपादन सद्यस्थिती अहवाल हवा असल्यास, खाली कमेंट करा किंवा आम्हाला कळवा!